Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, tedarik zinciri ve üretim kaynaklı nedenlerle fiyatı artan emtia kalemlerinin inşaat kesiminde maliyet artışına neden olduğunu belirterek, bilhassa önümüzdeki günlerde kent hayatında ”Yeni jenerasyonlar için konut satın almak yerine kiralama öncelik kazanacaktır.” dedi.
SALGININ GAYRİMENKUL DALINA TESİRLERİ
Makbule Yönel Maya, global inşaat ve gayrimenkul dalında koronavirüs salgını öncesi ve sonrası yaşanan gelişmelere ait değerlendirmelerde bulundu.
Salgının gayrimenkul kesimine olan tesirlerinin birkaç başlıkta ele alınması gerektiğini belirten Maya, bu başlıkların birinci sırasında küresel ölçekteki düşük faiz ortamı ve enflasyonist tesirlerin yer aldığını söyledi.
Maya, düşük faiz ortamı nedeniyle krediye kolay erişim ve arz kısıtının konut bölümüne fiyat ve kira artışı olarak yansıdığını tabir ederek, “Tedarik zinciri ve üretim kaynaklı nedenlerle fiyatı artan emtia kalemleri yoluyla inşaat bölümünde maliyet artışları yaşanırken, bu maliyet artışlarının konut fiyatlarındaki artıştan daha yüksek olması karlılıklarda düşüşe ve arz kısıtına yol açtı.
Öte yandan, konut tercihlerindeki değişim de öne çıktı ve kent merkezlerinden daha düşük yoğunluktaki bölgelere yanlışsız göç yaşandı. e-ticaretteki artışla birlikte depo nitelikli taşınmazlara artan talep ile toplumsal hareketliliğinin azalmasıyla turizm ve ticari hedefli gayrimenkullere olan talepte azalma da bu periyotta gözlenen tesirler oldu.” diye konuştu.
”ENFLASYON, SAYILARDAKİ BELİRLEYİCİ TEMEL ÖGE UNSUR”
Bu periyotta konut fiyatları ve kiralardaki artışların öne çıktığına işaret eden Maya, şunları kaydetti:
“Konut satış bedellerindeki artış daha çok 2017-2019 devrinde yapılamayan artışların Haziran 2020’den itibaren süratlice düzeltme formunda hayatımıza girmesiyle başladı. Bahsettiğim yıllar, ‘Arz fazlası mı var sanki?’ dediğimiz yıllardı ve bu yıllar ortasında fiyatlardaki artış, genel prestijiyle enflasyona yenik düşmüştü.
Geçen yılın haziran ayından itibaren konut kredisi kampanyalarının tesiriyle sayılarda değerli ölçüde artış görmüştük. Genel piyasa beklentisi olarak Ocak 2021 prestijiyle bu artışların zayıflayacağını düşünürken bu kere de enflasyon, maliyet sayılarındaki artışlar ve arzdaki kısıtlılık hali konut satış bedellerinin tekrar üst taraflı hareket etmesine yer oluşturdu.
Bu yıl için konut satış kıymetleri ve kira sayılarında temel olarak belirleyici ögenin enflasyon olduğunu söylemek yanlış olmaz. Konut alma motivasyonunda bu defa daha çok enflasyona karşı korunma fikrinin hakim olduğunu söyleyebiliriz.”
”İNŞAAT MAALİYETLERİNDEKİ ARTIŞ DEVAM EDECEK”
Makbule Yönel Maya, Kovid-19 ile başlayan kısıtlamalar ve karantina süreçlerinin, arza yeni iştiraklerin önündeki en büyük pürüzlerden biri olsa da aslında Türkiye’de inşaat kesiminde sakinliğin salgın öncesi devirde başladığını söyledi.
Salgın periyoduna sakinlikle giren inşaat kesiminde, tedarik zincirindeki bozulmalar ve artan maliyetlerin yeni üretimlerin kısıtlanmasına yol açtığına işaret eden Maya, Temmuz 2021 prestijiyle yıllık bazda inşaat maliyetlerinin yüzde 45, yeni konut fiyatlarının ise yüzde 35 arttığını bildirdi.
Maliyet artışının konut fiyatlarındaki yükselişin üzerinde olmasının yeni stok üretimini olumsuz etkilediğini vurgulayan Maya, “Bu durum, bir mühlet daha yeni konut stoku oluşumunu engelleyecek üzere görünüyor. İnşaat kesiminin arza yeni iştirakin sağlanmasına ait sorunları çözmesi gerek. Yüksek talebi arzla destekleyemeyen bölümün gelecekteki en büyük sorunu; konut satın alım gücündeki azalma ve küresel ölçekte faiz oranlarındaki artış beklentisiyle maliyetlerdeki artışlar olacaktır.” tabirlerini kullandı.
”ALIM GÜCÜNÜ DESTEKLEYECEK DÜZENLEMELER GEREKMEK
Konutta gelecek periyotta öne çıkacak başlıklara ait görüşlerini de aktaran Maya, şunları kaydetti:
“Salgının tesirlerinin sona ermesiyle tekrar kent merkezindeki gayrimenkullere talebin artış göstereceği düşünülmektedir. Konut fiyatlarındaki artış, alım gücünün azalmasına neden olmaktadır. Münasebetiyle önümüzdeki periyotta konut sahipliğinde azalma, kiracılıkta ise artış gözlemlenmesi beklenmektedir.
Bilhassa yeni nesiller için konut satın almak yerine kiralama öncelik kazanacaktır. Enflasyonist tesirler, yüksek para arzı ve ömür maliyetindeki artışı sınırlamak için küresel ölçekte faiz oranlarında yakın gelecekte artış beklenmektedir. Bu durumun konut fiyatlarındaki artışta muhakkak bir müddetliğine sınırlayıcı tesire sahip olabileceği düşünülmektedir. Talebin azalacağı bu devirde inşaat dalının teşvik edilerek ya da toplumsal konut üretimi sağlanarak stok artırımına odaklanılması dalın istikrara gelmesi için yerinde olacaktır.
Azalan konut arzına tedbir olarak mevcut stokun ülke vatandaşları tarafından en verimli halde kullanılabilmesi için vergisel düzenlemeler yapılması ve yabancılara konut satışını sınırlayan tedbirler getirmeyi öneren ülkeler bulunmaktadır. Konut satın alımına erişim sağlanamaması toplumsal eşitsizliği artırmaktadır. Bu doğrultuda gereksinim duyulan yerlerde yeni konut üretiminin artırılması ve kiralamalar için alım gücünü destekleyecek düzenlemeler gerekmektedir.”
Yüksek konut fiyatlarına karşın devam eden konut alımlarının, hanelerin daha fazla borçlanmasına da neden olduğunu vurgulayan Maya, “Enflasyonu baskılamak için küresel ölçekte faiz oranlarında artış beklenmekte. Bunun sonucunda kredi maliyetlerinde artış ve finansmana erişimin güçleşmesi, talebi azaltabilecek ve muhtemel bir yüksek işsizlik senaryosunda tablo daha olumsuz bir hale dönüşebilecektir.” dedi.
”KİRA SAYILARINDAKİ DÜZELTME, SATIŞ SAYILARINI TAKİP ETTİ”
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Maya, konut satın almaya erişim gücü azalan şahısların odaklarını kiralık mesken aramalarına çevirdiğini, kısıtlı arz için gelen bu yüksek kiralama talebinin de kira sayılarının üst istikametli hareket etmesini sağladığını söyledi.
Konut satış bedellerinin bir müddettir yükseldiğini, şu anda artmakta olan kira pahaları ile amorti etme müddetlerinin yakınsamaya başladığını söz eden Maya, “Aksi halde konut kira ve satış mühleti ortasındaki korelasyonda da kıymetli bir bozulma kelam konusu olacaktır. Kira sayılarındaki bu düzeltmenin aslında satış sayılarını takip ettiğini söyleyebiliriz.” dedi.
”KİRAYI KARŞILAYAMAYAN KESİM, KENT DIŞINA TAŞINMAK ZORUNDA KALACAK”
Maya, kira artışlarının denetim altına alınamaması durumunda yalnızca belli bir varlık seviyesine sahip şahısların kent merkezlerinde yaşayabileceğini, kirayı karşılayamayan kısmın kent dışına taşınma zorunda kalacağını belirterek, şu değerlendirmelerde bulundu:
“Kira krizinin toplumsal eşitsizlikte artışa yol açması nedeniyle toplumsal tesirleri de kelam konusu olacaktır. Kiralardaki artışa ait yasal otoriteler tarafından sınırlamalar getirilmesi masadaki birinci seçenek olarak görülmektedir. Uzun vadeli ve sürdürülebilir bir tahlil için ise imar düzenlemelerinin yine gözden geçirilmesi, düşük maliyetli arsa üretimi, ofis işlevli yapıların konuta dönüştürülmesi üzere alternatifler düşünülebilir.
Başka yandan, salgının başlangıcında ticari gayrimenkullerde görülen iyi kiracıyı elde tutma yaklaşımının ve sürdürülebilir kiranın önümüzdeki devirde konut piyasası için de kıymetli başlıklar olacağı öngörülmektedir. Hanehalkı gelirinin yüzde 30’u ve üzerine çıkacak kira ödemeleri ödenebilirliği güçleştirecektir.”
Ensonhaber
